【#反思】三井集團為什麼愛選「郊區」？拆解郊區商場策略的6個核心關鍵
你有沒有發現，台灣越來越多熱門購物中心，竟然不是開在熱鬧市中心？不管是林口、台中港、台南歸仁還是南港，三井集團一連開了好幾座大型購物中心，而且一座比一座更有話題。
這選址策略，不只挑戰了傳統商圈邏輯，甚至也悄悄改變了台灣人的週末行程與生活方式。
為什麼三井集團喜歡在「不是第一眼會想到的地方」打造大型商場？他們到底看到了什麼商機？我試著當事後諸葛，拆解出6個關鍵心法，一探這地產與零售混合戰的背後邏輯。
懶人包總覽｜㊙️三井的6大佈局心法
創造人潮熱點：選在被忽視的區域創造全新商圈
變身微旅行景點：把購物結合一日遊動線
主打首店經濟：引進全台唯一品牌，創造話題與誘因
同步打造生活圈：商場＋住宅＋機能，一次規劃到位
體驗大於購物：親子、互動、沉浸式空間取代單純賣場
地產才是真目的：用商場為土地與不動產創造價值
| 地點 | 名稱 | 類型 | 開幕 | 特色與說明 |
|---|---|---|---|---|
| 林口（新北市） | Mitsui Outlet Park 林口 | 郊區型Outlet | 2016 | 三井在台灣的第一個據點，主打中北部市場，一度被戲稱為「郊區」，現已成親子一日遊熱點。 |
| 台中港（台中市） | Mitsui Outlet Park 台中港 | 海港型Outlet | 2018 | 臨海第一排景觀，結合高美濕地、梧棲漁港，創造旅遊導向購物體驗。 |
| 台南（歸仁） | Mitsui Outlet Park 台南 | 高鐵商圈型Outlet | 2022 | 結合高鐵站、快速道路等交通節點，主打南部首店與在地融合的主題。 |
| 南港（台北市） | LaLaport 台北南港 | 都會型綜合商場 | 2025 | 全台第一座LaLaport品牌，引進 KidZania、哈利波特主題店、林聰明沙鍋魚頭等超多首店話題。 |
| 台中東區(台中市) | LaLaport 台中 | 都會型綜合商場 | 2023 | 臺灣臺中市東區糖廠湖濱生態園區的親子複合式購物中心，為日本三井不動產旗下LaLaport品牌在台灣的首家分店 |
*Mitsui Shopping Park LaLaport 高雄
2024年9月1日，LaLaport高雄興建工程上午發生工安意外，興建工程已被高雄市政府勞工局勒令停工，現已復工。
1. 創造商業熱點｜從荒地變成人潮磁場
三井不是在找人潮，而是「創造人潮」。當林口還被笑說是「郊區」、台中港一片荒涼、台南歸仁高鐵站人煙稀少時，三井就毅然進駐。結果呢？商場開幕直接帶動區域爆紅，南港 LaLaport 開幕首日吸引3萬人、林口Outlet搖身一變成北台灣假日朝聖地。
🍋三井靠的不是等待，而是主動把冷門區塊變熱點，直接寫下區域改造的新故事。
2. 打造新型一日遊景點｜結合消費與旅遊
在電商崛起、都市百貨人潮流失的背景下，三井重新定義了「逛街」這件事。他們選址靠近觀光景點（像是台中港Outlet串聯高美濕地與梧棲漁港），打造出「郊區一日遊」路線，成功吸引親子家庭與情侶假日造訪。
這讓郊區購物不再只是購物，而是一種「微旅行」。
3. 專攻首店經濟｜買不到的才有吸引力
要讓人特地跑一趟郊區，當然不能只是買Uniqlo。三井擅長引進全台首店與話題品牌，像是南港 Lalaport 的林聰明沙鍋魚頭、哈利波特周邊專賣、兒童體驗樂園 KidZania 等，讓「這裡才有」變成最強的行銷Slogan。
週刊報導，一般傳統百貨能引進一兩家首店就很厲害，三井卻能一次引進十家甚至二十家。這種「品牌選品力」是他們成功關鍵之一。
4. 提升生活機能｜讓當地遊客也想住下來
三井開店不是孤島式開發，而是結合住宅與整體區域機能一起佈局。例如，林口Outlet旁就有遠雄建案，高雄 LaLaport 周邊也搭配華友聯住宅開發。住在附近，不只多了購物方便，也讓生活品質升級，學校、餐廳、休閒通通到位。
三井不只帶來遊客，也讓居民真正留下來生活。
5. 用體驗消費取代傳統購物｜從賣東西變成「賣體驗」
三井集團知道，要打贏電商，不是比價格，而是提供「體驗」。從南港 Lalaport 的KidZania兒童職業體驗館，到戶外休憩空間與親子活動，整體設計強調的是互動與沉浸感，讓消費者不只是買東西，而是「留下回憶」。
這也是為什麼這些商場週末永遠人滿為患，因為它們早已不是單純的「商場」，而是家庭的快樂基地。
6. 賣場只是餌，真正目的是「讓地值錢」：三井的地產槓桿術
你以為三井開Outlet、蓋LaLaport是為了靠百貨賺錢？那可能只是表面而已。根據《商業周刊》等報導，三井不動產的百貨租賃業務只佔其整體營收的約12%。換句話說，「零售」從來不是主菜，而是一道很聰明的前菜。
三井的本業是地產開發。他們最大的價值來自於「讓沒人想買的地變成大家搶著來的地」，而商場，正是他們用來改寫這塊地命運的「槓桿」。
舉例來說，當初林口被稱為「郊區」，但三井選在那裡開Outlet，帶動遠雄住宅案、周邊生活機能起飛；台中港三井 Outlet 開幕，也瞬間讓荒涼的港區變成中部家庭的新據點。甚至在高雄，他們和華友聯合作推住宅案，就選在未來LaLaport旁。
「先用商場創造人潮 → 再用住宅、辦公室填補需求 → 最後打造完整生活圈」的邏輯，才是三井布局的真諦。
不是在賣商品，是在「賣一個你願意住下來的生活場景」。
就像他們曾在日本東京台場、幕張等地操作的案例一樣，台灣也只是他們「區域再造劇本」的一部分。
這也說明，為什麼三井總愛選那些沒人搶的地段，因為那正是他們最擅長創造價值的地方。
延伸思考｜我們該如何成為像三井那樣的「佈局型」玩家？
三井之所以成功，不只是因為他們蓋了購物中心，更因為他們「看見別人沒看到的可能」，而且願意用時間與資本去賭一場未來。
從他們的策略中，來提煉出三個值得思考的佈局邏輯：
不是等市場，而是創造市場
三井不挑熱區，而是挑有潛力但「沒人要的地段」，靠自己的資源讓那裡變得有價值。他們不是等人潮，而是自己把人潮引來。這套邏輯也適用在其他行業，你能不能打造一個讓人想靠近的場域與內容？
不只賺一次，而是經營一整套生態系
商場帶人潮，人潮帶住宅，住宅帶長期收益。三井不是靠單一商品利潤，而是透過整體開發創造「多點營收」。無論是品牌經營、個人IP還是創業專案，有沒有可能從單點產品升級成一整套體驗或服務流程？
思考資產的長期價值，而非短期轉換率
三井願意花數年去養一塊地，是因為他們看到的是10年後的地產收益與城市地圖改寫。你經營的品牌/內容/社群，有沒有可能也是一種資產，慢慢變現，而不是一味追逐當下點擊？
那台灣有自己的「三井模式」嗎？本土企業能不能也做到？
看到三井的成功，我不禁想…台灣有沒有像三井這樣，能靠「整合商場＋住宅＋區域再造」的企業？
雖然台灣沒有完全一模一樣的跨國地產與商業整合企業，但其實已有幾家台灣企業在某些面向展現出「三井式佈局」的潛力(吧)
遠雄集團：以住宅為主體、結合商業與公共建設
遠雄在林口、台中、水湳、內湖等地都有大型造鎮計畫，包含商辦、住宅、購物中心與交通導入。例如林口的【遠雄廣場＋Outlet＋住宅】就是與三井林口Outlet相輔相成的案例之一。
潤泰集團（南山、京站）：以商場帶動周邊資產開發
潤泰旗下的京站與南山人壽資產管理常結合商辦、旅館與商場，並且透過捷運、轉運站等交通節點提升整體地段價值。例如台北轉運站周邊的整體開發就是經典案例。
統一集團：從零售鏈進軍商場開發
統一不僅經營7-Eleven、星巴克，也透過統一阪急百貨、夢時代，參與大型商場與商圈形成。雖然地產佈局規模不若三井，但在「自有商場導流＋品牌生態系建構」的思維上，有相似的地方。
換個角度說，這是一場聰明的行銷操作：與其等市場成熟，不如自己創造一個市場；與其爭奪目光焦點，不如蓋一個讓人非來不可的場景。
從場域設計、品牌導入，到生活風格創造，三井不是在賣坪數，而是在「包裝生活的想像」。
品牌經營，不只是在熱區下廣告或搶話題，更重要的是，你能不能在沒人注意的地方，悄悄鋪一條路，讓顧客甘願走進來？
🍋這年頭搶快進入局內玩的不一定會贏，但能創造局面的讓人一起玩的，能贏場大的。
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